28 mei '24 Hoe bepaalt u best de waarde voor de aandelen van uw vennootschap bij schenking of overlijden?

In het kader van een aangifte van nalatenschap of schenking van vennootschapsaandelen, in het bijzonder wat betreft vastgoedvennootschappen (ook wel ‘patrimoniumvennootschappen’ genoemd), lijkt de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) meer en meer toe te kijken op een correcte waardering van de aandelen. Dat blijkt uit twee recente arresten die door de rechtbank van Gent eerder dit jaar werden geveld.

Het uitgangspunt is daarbij dat vermogensbestanddelen aan hun ‘verkoopwaarde’ gewaardeerd moeten worden. Deze ‘verkoopwaarde’ zal immers dienen als belastbare basis voor de berekening de erf- of schenkbelasting.

Welke methode hanteert u het best om de ‘verkoopwaarde’ van die aandelen te bepalen? Worden alle methodes door VLABEL aanvaard? En waar moet u nog op letten?

Wat is de verkoopwaarde bij een schenking of overlijden?

De verkoopwaarde van een goed wordt doorgaans gedefinieerd als de prijs waarop gerekend mag worden bij een normale verkoop onder normale omstandigheden. Met andere woorden: de prijs die een “normale” derde zou betalen voor de goederen.

De waarderingsmethodes om de verkoopwaarde van vennootschapsaandelen te bepalen zijn daarbij legio: (intrinsieke) vermogensbenadering, discounted cash flow benadering, rendementsbenadering, … Het is daarbij aan de belastingplichtige om aan te tonen waarom ze voor een bepaalde methode kiezen aan de hand van een aantal objectieve maatstaven.

Specifieke waarderingsmethode voor vastgoedvennootschappen

Op 31 januari 2024 heeft de rechtbank van eerste aanleg te Gent zich uitgesproken over welke methode het best gebruikt wordt voor de waardering van vastgoedvennootschappen in het kader van een nalatenschapsaangifte. De rechtbank is van mening dat (specifiek) voor vastgoedvennootschappen zonder een substantiële verhuuractiviteit de (gecorrigeerde) intrinsieke vermogensbenadering het meest aangewezen is om de verkoopwaarde te bepalen. Bij deze methode wordt het netto eigen vermogen gecorrigeerd met latente netto meer- of minderwaarden die het vastgoed in realiteit heeft ondergaan. Al dan niet met een beperkte en forfaitaire aftrek voor vennootschapsbelasting op de meerwaarde.

Korting mogelijk voor minderheidsaandeelhouders?

De rechtbank bevestigde wel, in het voordeel van de belastingplichtige, dat de verkoopwaarde beïnvloed kan worden door verschillende objectieve elementen. Het feit dat men bijvoorbeeld minderheidsaandeelhouder is van een vennootschap, heeft vaak een neerwaarts gevolg voor de verkoopprijs van het pakket aandelen van de minderheidsaandeelhouder. Aangezien de minderheidsaandeelhouder doorgaans geen controle heeft over de benoeming of het ontslag van bestuurders, kan hij ook niet wegen op het beleid van de vennootschap. Het is in de regel dan ook moeilijker om dergelijk aandelenpakket te verkopen. In zulke gevallen wordt, gelet op de specifieke situatie, daarom soms een korting toegepast op de verkoopprijs.

Hoeveel deze korting bedraagt, is geen exacte wetenschap. Afhankelijk van de specifieke situatie wordt een korting tussen de 0% – 30% op de verkoopprijs aanvaard. Dit is echter een feitenkwestie die vaak tot discussies leidt met de fiscus.

Waarderingsverslag noodzakelijk, maar geen vrijgeleide

In de praktijk is het verder nog gebruikelijk dat de belastingplichtigen een schattingsverslag bijbrengen, opgemaakt door bijvoorbeeld een revisor of accountant, om de verkoopwaarde te staven. Niet alleen lijkt een dergelijk verslag op vandaag meer en meer noodzakelijk, het verslag moet bovendien voldoende onderbouwd zijn. Het zal daarbij aan de cijferexpert in kwestie zijn om gegronde redenen aan te voeren waarom een welbepaalde waarderingsmethode werd toegepast, en waarom al dan niet een korting toegepast werd. Op die manier kunnen eventuele discussies met de fiscus vermeden worden.

Conclusie

De hoger besproken vonnissen tonen aan dat de aandelen van vastgoedvennootschappen, in het kader van een schenking of overlijden, het best gewaardeerd worden aan de hand van de (gecorrigeerde) intrinsieke vermogensmethode om de verkoopwaarde te bepalen, tenzij er gegronde redenen zijn om hiervan af te wijken. Het is aan de belastingplichtige om de nodige objectieve elementen voor te leggen als hij een andere methode hanteert of een korting incalculeert, zonder enige zekerheid dat dit uiteindelijk aanvaard zal worden. De opmaak van een objectief verslag ter ondersteuning van de waardering lijkt daarbij meer en meer een must te worden.

Bij verdere vragen of twijfels kunt u terecht bij ons expertenteam estate planning. 

Door Estate planning team